Acquistare casa: i consigli di un professionista super partes

Il presente articolo vuole essere un supplemento e un'integrazione alla miriade di blog su questo argomento presenti in rete (se ne trovano di molto competenti e completi, ma come spesso accade su internet, si trova di tutto ... e il contrario di tutto, e questo può generare confusione)

Tralascio di dilungarmi su ruoli di Agenzie e Notai in quanto argomenti già ampiamente trattati, e passo a descrivere invece quelli che sono gli aspetti meno conosciuti e spesso sottovalutati dell'argomento. Mi capita infatti spesso di dover fornire assistenza tecnica a clienti o studi legali, in merito a complicazioni sorte con l'acquisto di casa, per questioni riguardanti principalmente le seguenti due categorie di problemi:

1°) problemi tangibili che riguardano la qualità dell'opera: vizi e difetti (materiali non idonei, umidità, eccessive fessurazioni o assestamenti, distacchi, infiltrazioni ecc...), metodologie costruttive o capitolati non conformi agli attuali standard costruttivi, vizi occulti (cioè problemi che si manifestano solo a distanza di tempo),

2°) inaffidabilità del venditore/costruttore: nei casi in cui, dopo il compromesso, insorgono svariati problemi che non consentono poi il perfezionamento dell'acquisto (con conseguente causa legale ecc...)

In merito alla prima categoria di problemi può essere d'aiuto far ispezionare l'immobile da un tecnico di fiducia. Un occhio esperto potrà individuare subito eventuali anomalie ... ma purtroppo non tutte: alcuni problemi si manifestano infatti tipicamente solo dopo qualche tempo (ad esempio problemi di umidità di risalita o infiltrazioni), sopratutto se accuratamente "mascherate".

Per questo motivo e' importante assicurarsi che il venditore ed il costruttore forniscano idonea garanzia decennale postuma esibendo la specifica polizza assicurativa.

Prestate attenzione anche al capitolato che vi viene fornito: materiali, impianti e tecnologie adottate, è meglio siano accuratamente descritti. Tanto più il capitolato è generico, tanto più il costruttore avrà margine per installare soluzioni economiche a sua scelta.

Negli ultimi anni inoltre la normativa tecnica si è molto evoluta (vedasi le normative sul contenimento energetico o antisismiche). Lo stesso non si può dire per alcuni costruttori, che, complici tecnici non proprio aggiornati o un po' "troppo amici", realizzano ancora edifici con criteri ormai superati (e questo può scalfire il valore del vostro investimento). Anche in questo caso può essere d'aiuto rivolgersi ad un professionista per un parere sul capitolato fornito.

Più complicata è la seconda categoria di problematiche, e purtroppo sempre più spesso in questi tempi di crisi, per chi con gioia ed entusiasmo (ma anche con sacrificio) si accinge ad acquistare casa, e' possibile incorrere in situazioni veramente spiacevoli e dalle conseguenze anche drammatiche ...

Possono infatti verificarsi i seguenti scenari:

- l'immobiliare inizia ad andare in difficoltà economica (per eccesso di invenduto, incapacità gestionale, eccessiva esposizione bancaria, investimenti azzardati ... e molte altre cause) ... i lavori rallentano o si fermano, le banche o le imprese appaltatrici pignorano i beni ... Siete fregati! Ovviamente il venditore vi dirà che va tutto bene, che domani vi mettono il contatore e la settimana successiva si può rogitare. Consiglio: Non aspettate che ve lo ripeta per tre volte prima di insospettirvi ... ne basta una! se non l'avete ancora fatto, correte dal legale! C'è il rischio che l'appartamento ve lo consegnano con mesi (o anni) di ritardo, senza neppure la concreta possibilità di recedere "amichevolmente" dal compromesso perché le vostre 20/30.000€ di caparra non sono più materialmente in grado di restituirvele.

- le imprese che stanno eseguendo i lavori (non l'immobiliare) falliscono, e in funzione della loro posizione, ciò può comportare forti rallentamenti.

- mai sentito parlare di abusivismo edilizio ... ecco ... non è cosa solo degli anni '80. Non date nulla per scontato ... Di "volponi col pelo grigio" ce n'è in giro ancora tanti ... E oggi non è proprio più tempo di abusi. Un sottotetto piacevolmente "un pochino" più alto, una finestra utile ma che non dovrebbe esserci, destinazioni d'uso non conformi al progetto ... ecc... possono rivelarsi dei problemi non così banali da risolvere: e certamente prima o poi saranno da risolvere! Se non l'ha fatto il venditore prima, sarete costretti a farlo voi dopo (perché magari volete rivendere o fare qualche modifica ...) con oneri e sanzioni completamente a vostro carico (ovviamente nel frattempo l'immobiliare è sparita). Non è così scontato si possa sanare tutto, e il conto può essere salato ...

Voi vi sentite tranquilli, perché avete in mano un compromesso, e l'agente sembra una così brava persona.... ecco: considerate che l'agente è pagato per essere bravo, affabile, cortese ecc... , che lo scopo delle agenzie è vendere, e che magari l'agenzia è pure socia del costruttore (ovviamente vi diranno di no, il soggetto giuridico è differente).

Ho conosciuto qualche agente immobiliare veramente professionale e imparziale.... qualche (a buon intenditore poche parole).

Altro aspetto da tenere in considerazione: spesso le società immobiliari sono costituite ad hoc per quello specifico intervento, e poi verranno chiuse. Per lo più sono s.r.l. con capitale sociale minimo (intendo proprio il minimo consentito dalla legge). Sono "scatole vuote", con niente di attaccabile in caso di problemi... non che questo necessariamente debba rappresentare di per sé una discriminante, però, se proprio volete essere prudenti, fate fare magari due indagini sui soci...

L'unico consiglio che posso darvi per questa seconda categoria di problematiche è farsi seguire da un legale durante tutta la fase di acquisto (a partire dal compromesso), in modo che sappia fornirvi le giuste tutele giuridiche. Chiedetegli anche di fare delle verifiche circa la posizione societaria dell'immobiliare e dei suoi soci (per scongiurare eventuali pignoramenti, cause in corso, ecc...), con la collaborazione anche di un tecnico di fiducia.

Queste mille euro (ad esempio) di spese in più, a fronte magari di un investimento complessivo da 200.000 €, sono ben poca cosa, ma possono fare la differenza quando iniziano ad esservi problemi ...

In estrema sintesi, se mi consentite una battuta: il macchinone non e' sinonimo di garanzia e professionalità (questo vale sia per le imprese ... che per le agenzie ...che per i tecnici).