Sanatoria edilizia: come regolarizzare un immobile con difformità

Una difformità edilizia può emergere in molti momenti: durante la vendita di una casa, prima di una ristrutturazione, in occasione di una successione oppure semplicemente confrontando lo stato reale dell'immobile con le planimetrie e i documenti disponibili.

La presenza di una difformità non significa necessariamente che l'immobile non possa essere regolarizzato.

Il primo passo è capire esattamente che cosa è stato autorizzato, che cosa è stato effettivamente realizzato e quale normativa consente oggi di intervenire.

Prima della sanatoria: ricostruire la storia dell'immobile

Una corretta valutazione parte normalmente dall'accesso agli atti presso il Comune, attraverso il quale vengono ricercati i titoli edilizi, i progetti approvati, eventuali varianti, condoni e pratiche successive.

La documentazione viene quindi confrontata con lo stato attuale dell'immobile mediante sopralluogo e rilievo.

È questa verifica che consente di individuare eventuali difformità e, soprattutto, di stabilire se sia effettivamente necessaria una sanatoria.

Non tutte le differenze riscontrate costituiscono infatti un abuso da regolarizzare: possono entrare in gioco lo stato legittimo dell'immobile, le tolleranze costruttive ed esecutive, l'epoca di realizzazione delle opere e la disciplina urbanistica vigente.

È sempre possibile fare una sanatoria?

No.

La possibilità di regolarizzare una difformità deve essere verificata caso per caso.

Le modifiche introdotte negli ultimi anni alla disciplina edilizia hanno ampliato e ridefinito alcuni strumenti di regolarizzazione, ma questo non significa che qualsiasi opera possa essere automaticamente sanata.

Occorre verificare la natura dell'intervento, la sua epoca di realizzazione, la normativa applicabile e la situazione urbanistica ed edilizia dell'immobile.

Per questo motivo è preferibile verificare la sanabilità prima di presentare qualsiasi pratica.

Sanatoria e catasto non sono la stessa cosa

Un errore piuttosto frequente è ritenere che una planimetria catastale corrispondente allo stato reale dimostri automaticamente la regolarità dell'immobile.

Non è così.

La situazione catastale e quella urbanistico-edilizia hanno funzioni differenti. Un immobile può risultare correttamente rappresentato al Catasto e presentare comunque difformità rispetto ai titoli edilizi comunali.

La verifica deve quindi partire dalla documentazione urbanistica ed edilizia e, una volta definita la situazione, comprendere anche l'eventuale aggiornamento catastale.

Quando conviene verificare la regolarità dell'immobile?

È particolarmente importante farlo prima di vendere o acquistare un immobile, ma anche prima di iniziare una ristrutturazione.

Individuare preventivamente una difformità permette di valutarne la possibile regolarizzazione, i relativi costi e i tempi necessari, evitando che il problema emerga quando la compravendita è già avviata o i lavori devono iniziare.

Per le compravendite più complesse può essere opportuno effettuare una vera e propria due diligence immobiliare, verificando preventivamente la situazione urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile.

Come opera lo Studio

Lo Studio Tecnico Geom. Alessio Cabello si occupa di sanatorie e regolarizzazioni edilizie, con particolare esperienza nella ricostruzione dello stato legittimo e nell'analisi di immobili che presentano situazioni edilizie complesse o stratificate nel tempo.

L'attività può comprendere:

• accesso agli atti e ricerca della documentazione;

• sopralluogo e rilievo dell'immobile;

• ricostruzione dello stato legittimo;

• individuazione e valutazione delle difformità;

• verifica della possibilità di regolarizzazione;

• predisposizione della pratica edilizia in sanatoria;

• aggiornamento catastale finale, quando necessario.

Lo Studio ha sede a Casatenovo e opera prevalentemente nelle province di Lecco e Monza e Brianza, oltre che nei territori limitrofi.

Hai scoperto una difformità nel tuo immobile?

Prima di presentare una sanatoria è importante capire esattamente quale sia la situazione dell'immobile e quale sia la procedura corretta per regolarizzarla.

Contatta lo Studio per un primo confronto e per valutare come procedere.